Ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış hızı, dönemsel olarak kiralık ev talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en çok konuştuğu konulardan biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir hayli fazla. Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.

Kiracılarla ilgili flaş açıklama! Kira ödemeyebilirsiniz

“5 YILDAN UZUN SÜREN KİRA SÖZLEŞMELERİNE DİKKAT”

Sözlerine kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak yönünde bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak sözleşmelerde sözleşme serbesti esastır. Bunun anlamı, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü sözleşmeyi, arzu ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının sınır olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, sözleşme serbestisini kiracıyı koruma amacıyla sınırlamıştır. Halbuki, kanuni sınırlamaların bulunmadığı hallerde, böyle bir sınırlama söz konusu olmayacaktır. Kanuna göre, ilk beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde ise- sözleşmenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına göre bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tür uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren veya kiracı, beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira bedelini yeniden belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Diğer bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sınırı üst sınır olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sınırın üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Çoğu kiracı, kira ilişkisi bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim hukuki bir işlem olduğu için, birçok hukuki işlem gibi yazılı delille ispat edilmelidir. Kira sözleşmesinin başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, olası ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.

Öte yandan, beş yıllık kira süresi dolduktan sonra 344. maddenin 3. fıkrasına göre belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından yeniden bir kira bedeli belirlendiğini ifade eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, konuyla ilgili şunları söyledi: “Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla dava açtı. Aradan da bir buçuk sene daha geçti ama dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı gibi veriler dikkate alınarak kira bedelinde çoğu zaman yeni kira bedelini belirleme söz konusu oluyor. Dolayısıyla o bir buçuk yıllık dönemi mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.