erolsennur @ hotmail.com

          Apartmanlardaki yaşam, 8 dairenin altındaki binalarda ki yaşamlardan biraz farklıdır. Mevzuatımız 8 ev, dairenin üstünde olan apartmanlarda, apartman yönetimini zorunlu kılmaktadır. Daire, ev sayısının az olduğu apartmanlarda- yerleşim yerlerinde yaşayanların komşuluk ilişkileri açısından daha sıcak bir ortama sahip olduklarını şahsen gözlemliyorum. Apartmanlarda yaşayanların; kendi evlerinde aile içi kişilere davrandıkları şekilde, diğer daire- ev sahiplerinin haklarını gözeterek yaşamaları gerekmektedir. Ancak çoğu kez herkes kendi şahsi menfaatini düşünerek ona göre tavır almaktadır.

           Bazen Apartmandan bir kişi vefat ediyor veya çok ciddi sorunlaryaşayabiliyor. Diğer daire sahiplerinin ya da apartman sakinlerinin haberi bile olmayabiliyor.

          Bir yerden ev ya da iş yeri satın alırken evi görüyoruz, katına-cephesine bakıyoruz. Yola mesafesini, Güneş görüp görmediğine, kaçıncı katta olduğuna ; aynı şekilde işyeri alırken yerine ve konumuna bakıyoruz ancak kaç kişi evi satın almadan önce tapuda bakması gereken bilgilere bakmaktadır.

          Tapuda hangi bilgiler bizim için önem arz etmektedir?  Şerhler, vaziyet planı, Yönetim planı, bu üç husus çok önemlidir. Şerhler kısmında toplu Yapı şerhi olup olmadığı önemlidir.  Binanın tek parsel mi yoksa birden fazla parsel üzerinde mi inşa edildiği önemlidir. Vaziyet planı tek mi yoksa birden fazla mı  önemlidir.

          En önemli konu yönetim planıdır. Yönetim planı bir apartmanın anayasasıdır. Nasıl her ülkenin Anayasası var ise apartmanlarında Anayasaları vardır. Apartmanların hemen hepsinde, yapım aşamasında tapu kimlerin adına ise yönetim planı hazırlayarak tapuya kayıt yaptırırlar. Bu şekilde hazırlanan yönetim planlarının çoğu kat mülkiyet kanunundan kopyala-yapıştır yöntemi ile hazırlanmaktadır.  Yönetim planı kat mülkiyet kanununa göre ancak ve ancak 4/5 yani yüzde 80  oy çokluğu ile değiştirilebilir. Farklı tapu çalışanları ile sohbetlerimde senede 1 ya da 2 yönetim planı değişikliği müracatı olduğundan bahsettiler. Bu kadar az yönetim planı değişikliği olmasının nedeni de ;  Kat malikleri toplantısında oy çokluğu yani yüzde 51 ile karar almak bazen çok zor olurken, yönetim planı değişikliği için yüzde 80 oy gerekmesidir. Bu da çoğu kez sağlanamamaktadır. Kat malikleri toplantı yapıp karar alsa bile yönetim planı değişmediği sürece , yönetim planında yazılanların aksine alınan karar hükümsüzdür. Yönetim planında ortak yerlerden bahsedilmektedir. Pencereden halı kilim çırpılması, belli günlerde balkonlara çamaşır serilmesi, hayvan beslenip beslenememesi,  balkonların içeri alınıp alınamaması gibi hususlar yazılabilmektedir. 

        Kalabalık site, apartmanlarda ayrı ayrı temsilciler seçilerek, kat malikleri toplantısının temsilciler kanalı ile yapılması mümkündür. Bu uygulama kalabalık sitelerde karar alma sürecini kolaylaştıracaktır.

         Apartmanlarda her blok için ayrı ayrı yönetici ve yönetim kurulu, denetçi oluşturulabilir. Bu durumda blok yöneticileri ve site yöneticisi olur. Her bir yönetim kurulu için ayrı ayrı karar defteri, işletme defteri olur.

       Denetçi, seçilme zorunluluğu yoktur. Ancak denetçi seçilecek ise mutlaka kat maliki olmak zorundadır. Denetçi seçilmediği durumda tüm kat malikleri denetçidir.

        Apartmanlarda kat mülkiyet kanunu, site yönetmeliği, Medeni Kanun başta olmak üzere Türkiye Cumhuriyeti kanunlarının emredici hükümleri dışında her şey, Yönetim planına  yazılabilmektedir. Kanunlardaki emredici hükümlere aykırı herşeygeçersizdir..Yönetim planında yazmayan hususlarda;  önce kat mülkiyeti kanunu, site yönetmenliği ,  Medeni kanuna sırayla bakmak lazım.  Hiçbir yerde emredici bir hüküm yok ise Kat malikleri kurulunun alacağı karar önem arz etmektedir. Kat malikleri kurulu yeni bir karar almamış ise, daha önce kat malikleri kurulunun aldığı karar ya da benzer karar var ise ona uyulur.

        Bazı yönetim planları hazırlanırken çok hassas davranılarak her kattaki daire sahibine elektrik- asansör katılım payları ayrı ayrı hesaplanıyor. Dairelerdeki kişi sayısına göre ayrı hesaplamalar yapılıyor.Apartmandaki hangi hizmetten kim ne kadar faydalanıyorsa ona göre hesaplama yapılıyor. Sonuçta hesaplanabilecek tüm olasılıklar hesaplanıp 10 000 üzerinden her daire işyeri rakamsal değer alıyor. Her sene hazırlanan tahmini işletme projesinde yıllık çıkan rakam 10 000 üzerinden her daireye düşen oran hesaplanıp ne kadar aidat ödeyeceği hesaplanıyor.Çıkan rakam 12 ye bölünerek aylık ödenecek aidat saptanıyor. Ödenecek aidat bu şekilde veya farklı şekil ya da oranda belirlenmemiş ise kat mülkiyet kanununda belirlendiği şekilde her daireye eşit şekilde ödeme yükümlülüğü getirmektedir. Eviniz boş olsa bile aidatları düzenli ödemek zorundasınız.

         Bir diğer önemli husus ise  kişiye yapılacak tebligatlar genel kural olarak kapının zili çalınarak, imza karşılığı ilgiliye yapılmaktadır.Mal sahibi yoksa kiracıya tebligat yapılmaktadır. Kimse yok ise kapıya tebliğ edilecek yazı asılmakta, bantla yapıştırılmaktadır. Durum tutanakla imza altına alınmaktadır. Böyle bir sorunla karşılaşmak istemeyen mal sahiplerine , yöneticiye imza karşılığı ya da noterden adreslerini tebliğ etmelerinde fayda olduğu kanaatindeyim. Çünkü aidatlardan kiracı ve mal sahibi müteselsilen sorumludur. Kiracıdan hiç talep edilmeden mal sahibinden talep edilebilir. Mal sahibi de kira alacağını alamadığında nasıl tahliye ettirebiliyorsa,  aidat ödemediği gerekçesiyle aynı şekilde kiracısını tahliye ettirebilir. Bir diğer husus aidat alacağı ödenmediğinde icra takibi sonrasında gayrimenkul icradan satılabilir, bu durumda icra iflas kanunları gereği yarı ücreti ve icra masraflarını karşılayacak rakama satılabilir. 

        Bilinmesinde fayda olan diğer bir husus, bir mal sahibi diğer kat malikleri için siteyi yaşanmaz hale getiriyorsa ve bunda ısrar ediliyorsa; sulh hukuk mahkemesine başvurularak daire, işyerinin satışı (aidatları düzenli ödese dahi) istenebilir. Bu durumda bilirkişi daire- işyerinin değerini belirler, bu değeri ödeyebilecek kat maliki ya da kat malikleri  parayı depo eder. Satış işlemi mahkeme kanalı ile olur. İlgiliye parası banka kanalı ile ödenir.Mahkeme kararı olduğu için ilgili itirazını zamanında mahkemeye yapmak zorundadır. Karar kesinleştikten sonra ilgilinin yapabileceği pek bir şey kalmıyor.

        Yöneticinin yetkileri vardır. Ancak kat malikleri kurulunun alacağı kararlara uyma zorunluluğu vardır. Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamayan yönetici, sonuçlarına katlanmak zorundadır. Yöneticinin yetkileri sınırsız değildir.

        Yönetim kurulu toplantıları; yönetici ve yönetim kurulu üyelerinin bir araya gelmeleri ile yapılır. Hassas bazı yönetici arkadaşlarım , denetçiyi de toplantıya çağırdıklarını ve  denetçinin de toplantılarda bulunması nedeni ile kendilerini çok daha rahat hissettiklerini söylemektedirler. Denetçinin yönetim kurulu toplantılarında bulunma zorunluluğu yoktur, ancak önemli hususlar ile ilgili kararlar alınacağı zaman , toplantıya çağrılmasında fayda var. En azından telefonla ;  hiçbir bilgi saklanmadan, dürüstçe ve ayrıntılı bilgi  verilmesinde fayda var. Sonradan aynı apartmanda yaşayan kişiler arasında huzursuzluk-kalp kırgınlıklarını önleyeceği kanaatindeyim.

        Çok önemli ve de tartışmalara açık hususlarında aynı şekilde kat malikleri kurulunca karara bağlanmasında bu açılardan büyük fayda var. Kat malikleri kurulunun; yönetim kurulu ve yöneticinin aldığı kararları iptal ettirme yetkisi vardır. Kat malikleri kurulunun , kanunların emredici hükümleri ve yönetim planındaki yazılı hükümler dışında,  her konuda karar alma yetkisi ve hakkı vardır.